Kết quả hoạt động kinh doanh – Sự bứt phá ngoạn mục

Đây là phần “sáng” nhất trong báo cáo của SZL kỳ này.

Doanh thu thuần: Đạt 132,5 tỷ đồng trong Quý IV/2025, tăng nhẹ khoảng 7,2% so với cùng kỳ năm 2024 (123,5 tỷ đồng)

Lợi nhuận sau thuế (LNST): Đây là điểm nhấn cực mạnh khi đạt hơn 47,2 tỷ đồng, tăng trưởng tới 112% (tức là gấp hơn 2,1 lần) so với con số 22,3 tỷ đồng của Quý IV/2024.

Ví dụ cho dễ hiểu: Nếu năm ngoái SZL làm ra 10 đồng lãi, thì năm nay họ làm ra tới hơn 21 đồng. Đây là một bước nhảy vọt rất lớn đối với một doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.

Tại sao lợi nhuận lại tăng mạnh như vậy?

Dựa trên giải trình của công ty, có hai nguyên nhân chính:

Doanh thu cho thuê nhà xưởng tăng: Riêng mảng cho thuê nhà xưởng tại KCN Long Thành đã mang về 60,5 tỷ đồng, tăng đáng kể so với mức 49,8 tỷ đồng năm ngoái.

Doanh thu tài chính “khủng”: Đạt 19,2 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ có 3,6 tỷ đồng. Sự gia tăng này chủ yếu đến từ khoản cổ tức được chia lên tới gần 19 tỷ đồng.

Tại ngày 31/12/2025, quy mô tài sản của SZL có sự dịch chuyển đáng chú ý.

Cơ cấu Tài sản

Tổng tài sản: Đạt 2.028 tỷ đồng, tăng khoảng 135 tỷ đồng so với đầu năm.

Tiền và các khoản tương đương tiền: SZL đang nắm giữ khoảng 37,6 tỷ đồng tiền mặt và tiền gửi. Ngoài ra, họ còn có 20 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn ngắn hạn tại Quỹ Đầu tư phát triển Đồng Nai.

Tài sản dở dang dài hạn: Đạt 377,3 tỷ đồng. Đáng chú ý nhất là dự án Cụm công nghiệp Long Phước với chi phí dở dang lên đến gần 296 tỷ đồng.

Cơ cấu Nguồn vốn

Nợ phải trả: Chiếm 1.345,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý là phần lớn trong số này là

Doanh thu chưa thực hiện dài hạn (649,8 tỷ đồng).

Giải thích: Đây là tiền khách hàng đã trả trước để thuê đất nhiều năm. SZL đã cầm tiền nhưng chưa được hạch toán hết vào lợi nhuận mà phải phân bổ dần, đây là “của để dành” rất tốt cho tương lai.

Vốn chủ sở hữu: Tăng lên mức 682,4 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối còn tích lũy được hơn 313 tỷ đồng.

Các dự án và hoạt động đầu tư tiêu biểu

SZL không chỉ hoạt động tại KCN Long Thành mà còn mở rộng đầu tư rất mạnh:

KCN Châu Đức: SZL đã trả trước tiền thuê đất tại đây với giá trị còn lại hơn 148 tỷ đồng và đang xây dựng nhà xưởng dở dang tại đây hơn 60,5 tỷ đồng.

Đầu tư tài chính: SZL góp vốn vào nhiều đơn vị cùng hệ sinh thái Sonadezi như:

Sonadezi Châu Đức: 221,8 tỷ đồng (Giá trị thị trường hiện tại khoảng 528,9 tỷ đồng – đang lãi rất lớn trên sổ sách).

Sonadezi Bình Thuận: 80 tỷ đồng.

Đặc biệt trong năm 2025, công ty đã chi thêm tiền để mua thêm cổ phiếu của CTCP Dịch vụ Sonadezi.

Giao dịch với các bên liên quan

Là thành viên của Tổng Công ty Sonadezi, SZL có các giao dịch mật thiết với “người nhà”:

Cổ tức: Trong năm, SZL đã chi trả cổ tức cho Tổng Công ty Sonadezi (Công ty mẹ) hơn 46 tỷ đồng.

Mua hàng: SZL mua nước sạch từ Công ty Cấp nước Đồng Nai (hơn 74,6 tỷ đồng) và sử dụng dịch vụ của nhiều đơn vị khác trong hệ thống.

Thu nhập của Ban lãnh đạo

Thông tin này cũng được công bố rất minh bạch:

Tổng Giám đốc (Ông Phạm Anh Tuấn): Thu nhập năm 2025 là hơn 1,35 tỷ đồng.

Kế toán trưởng (Ông Phạm Trần Hưng Thịnh): Thu nhập đạt 894 triệu đồng.

Mỗi thành viên Hội đồng quản trị (không chuyên trách) nhận thù lao 186 triệu đồng/năm.

Báo cáo  cho thấy SZL là một doanh nghiệp có nền tảng cực kỳ vững chắc. Lợi nhuận tăng trưởng bằng lần nhờ mảng cốt lõi (cho thuê xưởng) và “lộc” từ hoạt động đầu tư tài chính. Với lượng “của để dành” (doanh thu chưa thực hiện) khổng lồ và các dự án đang triển khai như KCN Châu Đức hay CCN Long Phước, SZL hứa hẹn sẽ còn duy trì sức mạnh trong thời gian tới.

Sức khỏe thực sự đằng sau những con số doanh thu và lợi nhuận.

Nhóm chỉ số khả năng sinh lời (Profitability Ratios)

Đây là nhóm chỉ số cho thấy hiệu quả kinh doanh của công ty.

Biên lợi nhuận gộp (Gross Profit Margin) Quý IV/2025: 41,26%.

Cách tính: Lợi nhuận gộp (54,6 tỷ) / Doanh thu thuần (132,5 tỷ).

Ý nghĩa: Cứ 100 đồng doanh thu mang về, SZL thu được hơn 41 đồng lãi sau khi trừ giá vốn. Đây là mức biên lợi nhuận rất cao, cho thấy lợi thế cạnh tranh lớn trong mảng cho thuê nhà xưởng và đất công nghiệp.

Biên lợi nhuận thuần (Net Profit Margin) Quý IV/2025: 35,66%.

Ý nghĩa: SZL giữ lại được gần 36 đồng lợi nhuận ròng trên mỗi 100 đồng doanh thu. Con số này cực kỳ ấn tượng vì trong quý này SZL có thêm khoản thu nhập đột biến từ cổ tức (18,9 tỷ đồng).

Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) năm 2025: 21,43%.

Ý nghĩa: SZL sử dụng vốn của cổ đông rất hiệu quả. Trung bình 100 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra tới 21,4 đồng lợi nhuận trong năm.

Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) năm 2025: 7,17%.

Ví dụ: Với quy mô tài sản hơn 2.000 tỷ đồng, mức ROA hơn 7% là khá ổn định đối với một doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp vốn đòi hỏi đầu tư tài sản cố định rất lớn.

Nhóm chỉ số thanh toán (Liquidity Ratios)

Nhóm này đo lường khả năng trả nợ ngắn hạn và sự an toàn tài chính.

Hệ số thanh toán hiện hành (Current Ratio): 0,97 lần.

Cách tính: Tài sản ngắn hạn (237,1 tỷ) / Nợ ngắn hạn (244,8 tỷ).

Phân tích: Chỉ số này dưới 1 thường là dấu hiệu rủi ro, nhưng với SZL thì khác. Trong nợ ngắn hạn có khoản doanh thu chưa thực hiện (31,1 tỷ)  đây thực chất là tiền khách đã trả trước, công ty không phải trả bằng tiền mặt nên áp lực thanh toán thực tế là rất thấp.

Hệ số thanh toán nhanh (Quick Ratio): 0,49 lần.

Phân tích: Sau khi loại bỏ hàng tồn kho (chủ yếu là chi phí dở dang tại khu dân cư Tam An ), SZL có 0,49 đồng tài sản thanh khoản cao để trả cho 1 đồng nợ ngắn hạn.

Hệ số thanh toán bằng tiền (Cash Ratio): 0,24 lần.

Ý nghĩa: SZL luôn có sẵn tiền mặt và tiền gửi để chi trả ngay lập tức cho 24% các khoản nợ đến hạn.

Nhóm chỉ số đòn bẩy và khả năng trả lãi (Solvency)

Hệ số Nợ/Vốn chủ sở hữu (D/E): 1,97 lần.

Phân tích: Tổng nợ gấp gần 2 lần vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên,  nhìn vào khoản Doanh thu chưa thực hiện dài hạn (649,7 tỷ). Nếu trừ khoản này ra (vì đây là lãi chờ hạch toán chứ không phải nợ vay), thì nợ thực tế của SZL rất thấp và cực kỳ an toàn.

Hệ số khả năng trả lãi vay (Interest Coverage Ratio): 43,1 lần.

Cách tính: (Lợi nhuận trước thuế + Chi phí lãi vay) / Chi phí lãi vay.

Ví dụ cho dễ hiểu: Lợi nhuận của SZL làm ra đủ để trả tiền lãi vay tới hơn 43 lần. Điều này cho thấy SZL hầu như không gặp bất kỳ áp lực nào về việc trả nợ ngân hàng.

Đánh giá chất lượng tài sản qua “Của để dành”

Điểm đặc thù của SZL mà các con số trên chưa nói hết là khoản Doanh thu chưa thực hiện

Tổng cộng: 680,9 tỷ đồng (tăng từ 645 tỷ đầu năm).

Đây là số tiền khách hàng đã trả để thuê đất tại KCN Long Thành. SZL sẽ hạch toán dần khoản này vào doanh thu các năm tới mà không cần tốn thêm chi phí bán hàng hay đầu tư mới. Đây chính là “bình oxy” giúp lợi nhuận SZL luôn ổn định dù thị trường có biến động.

SZL là một doanh nghiệp “tiền nhiều, nợ ảo, lãi thực”. Việc biên lợi nhuận duy trì trên 40% và khả năng trả lãi vay gấp 43 lần lợi nhuận cho thấy đây là một cổ phiếu có nền tảng tài chính cực kỳ vững chãi.

Các công ty liên kết và đầu tư tài chính trong cùng hệ sinh thái Sonadezi.

SZL đang dồn nguồn lực rất lớn vào các đơn vị cùng hệ thống, cụ thể:

Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC):

Giá trị đầu tư gốc: 221,8 tỷ đồng.

Giá trị thị trường (tại 31/12/2025): Khoảng 528,9 tỷ đồng.

Tình hình: Đây là khoản đầu tư hiệu quả nhất. SZL đang tạm lãi hơn 300 tỷ đồng trên sổ sách từ cổ phiếu này.

Công ty Cổ phần Sonadezi Bình Thuận:

Giá trị đầu tư: 80 tỷ đồng.

Tỷ lệ sở hữu: 10%.

Các đơn vị khác: SZL còn nắm giữ cổ phần tại:

CTCP Cấp nước Đồng Nai (9,3 tỷ đồng).

CTCP Dịch vụ Sonadezi (mới đầu tư thêm trong năm 2025).

CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 (D2D).

 Doanh thu và lợi nhuận mang về cho SZL:

Vì đây là các công ty liên kết/đầu tư góp vốn, nên “doanh thu” mà SZL nhận được không hạch toán vào doanh thu bán hàng mà nằm ở mục Doanh thu hoạt động tài chính (thông qua cổ tức được chia).

Cổ tức và lợi nhuận được chia (Năm 2025): Đạt 25,8 tỷ đồng, tăng vọt so với mức chỉ 4,8 tỷ đồng của năm 2024.

Riêng Quý IV/2025: SZL nhận được gần 19 tỷ đồng tiền cổ tức, đóng góp trọng yếu vào mức tăng trưởng lợi nhuận đột biến của quý này.

Lãi từ thanh lý đầu tư: Ngoài cổ tức, SZL cũng thu về hơn 2 tỷ đồng từ việc thoái vốn hoặc thanh lý các khoản đầu tư tài chính trong năm.

Tình hình tài chính và giao dịch liên quan:

Tình hình tài chính của các đơn vị này gián tiếp tác động đến SZL qua các khoản phải thu/phải trả:

Phải trả người bán: SZL đang nợ Công ty cấp nước Đồng Nai khoảng 7,8 tỷ đồng tiền mua nước sạch để phục vụ khu công nghiệp.

Phải thu: SZL có khoản phải thu từ cổ tức và các dịch vụ cung cấp cho các đơn vị trong cùng Tổng công ty.

Nhận định: Chiến lược của SZL là “vừa đá bóng vừa làm đại lý”. Họ không chỉ tự kinh doanh hạ tầng (KCN Long Thành) mà còn hưởng lợi cực lớn từ sự tăng trưởng của các đơn vị thành viên khác như Sonadezi Châu Đức.Việc doanh thu tài chính (cổ tức) tăng gấp 5 lần trong năm qua cho thấy các công ty mà SZL góp vốn đang có kết quả kinh doanh rất khả quan.

Bức tranh toàn cảnh về các dự án đang hoạt động và các dự án dang dở của SZL:

Các dự án đang hoạt động (Nguồn thu ổn định) Đây là các dự án đã hoàn thành, đang vận hành và mang lại dòng tiền đều đặn hàng quý cho công ty:

Khu công nghiệp (KCN) Long Thành (Đồng Nai):

Doanh thu: Đây là dự án cốt lõi nhất. Trong Quý IV/2025, doanh thu từ cho thuê đất và phí quản lý đạt 16,9 tỷ đồng. Mảng cho thuê nhà xưởng tại đây mang về doanh thu lớn nhất với 60,5 tỷ đồng.

Dịch vụ đi kèm: Hệ thống kinh doanh nước và xử lý nước thải tại KCN này đóng góp lần lượt 19,9 tỷ và 16,7 tỷ đồng doanh thu mỗi quý.

Nhà xưởng cho thuê tại KCN Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu):

Dự án này đã bắt đầu khai thác với doanh thu Quý IV đạt khoảng 3 tỷ đồng.

Hệ thống kinh doanh Xăng dầu:

SZL vận hành các cửa hàng xăng dầu với doanh thu duy trì ổn định khoảng 14 tỷ đồng trong Quý IV.

Kinh doanh nhà, đất (Khu dân cư):

Đang mang lại doanh thu nhỏ khoảng 1,27 tỷ đồng trong quý vừa qua.

Các dự án dang dở (Tiềm năng tăng trưởng tương lai)

Đây là phần “của để dành” đang được SZL rót vốn đầu tư, hứa hẹn sẽ tạo đột biến doanh thu khi đưa vào khai thác. Tổng giá trị xây dựng cơ bản dở dang đạt 377,3 tỷ đồng.

Cụm công nghiệp (CCN) Long Phước 1 (Dự án trọng điểm):

Giá trị đầu tư dở dang: Đạt 295,8 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 257,9 tỷ đồng đầu năm.

Trạng thái: Đây là dự án chiếm tỷ trọng lớn nhất trong chi phí xây dựng dở dang của SZL. Công ty cũng đang có khoản phải thu bồi thường hỗ trợ dự án này hơn 11,2 tỷ đồng.

Khu dân cư Tam An & Khu tái định cư (TĐC) Tam An – Bò Sữa:

Hàng tồn kho: SZL đang hạch toán 75,8 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chủ yếu là chi phí san lấp, xây dựng tại Khu dân cư Tam An.

Xây dựng dở dang: Hạng mục TĐC Tam An – Bò Sữa ghi nhận giá trị 13,8 tỷ đồng.

Dự án Nhà xưởng KCN Châu Đức (Mở rộng):

SZL đang đẩy mạnh xây dựng thêm nhà xưởng tại đây với giá trị dở dang tăng vọt từ 4 tỷ lên 60,5 tỷ đồng chỉ trong một năm.

Dự án KCN Tân Đức (Mới):

SZL bắt đầu ghi nhận tiền thuê đất tại KCN Tân Đức với giá trị lên đến 71 tỷ đồng. Đây có thể là địa điểm mới để SZL phát triển quỹ nhà xưởng cho thuê trong tương lai gần.

Các dự án khác đang trong giai đoạn chuẩn bị hoặc đầu tư nhỏ:

Khu nhà ở Sonadezi Long Thành (~1,2 tỷ đồng).

Khu đô thị Sona Riverview (~732 triệu đồng).

Dự án Khu phức hợp CN Long Thành.

 Nhận định cá nhân:

Về ngắn hạn: SZL vẫn sống khỏe dựa trên “nồi cơm điện” KCN Long Thành và nhà xưởng hiện hữu.

Về dài hạn: Động lực tăng trưởng nằm ở CCN Long Phước (sắp hoàn thành) và việc mở rộng quy mô nhà xưởng tại KCN Châu Đức. Việc SZL tăng mạnh vốn đầu tư vào dự án nhà xưởng Châu Đức (tăng gấp 15 lần trong năm) cho thấy công ty đang rất tự tin vào nhu cầu thuê xưởng tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu.

Chi tiết hai dự án “con cưng” và cũng là nơi SZL đang đổ tiền nhiều nhất: Cụm công nghiệp Long Phước 1 và Khu dân cư Tam An.

Cụm công nghiệp (CCN) Long Phước 1 “Của để dành” lớn nhất

Đây là dự án trọng điểm nằm trong mục tài sản dở dang dài hạn, dự kiến sẽ là nguồn thu bứt phá khi chính thức đi vào khai thác.

Giá trị đầu tư: Tính đến cuối năm 2025, SZL đã rót vào đây 295,86 tỷ đồng. Chỉ riêng trong năm 2025, công ty đã đầu tư thêm gần 38 tỷ đồng vào dự án này (đầu năm là 257,9 tỷ).

Tiến độ bồi thường: SZL đang có khoản phải thu về tiền bồi thường, hỗ trợ thuộc dự án này với giá trị 11,25 tỷ đồng. Điều này cho thấy công ty đang tích cực hoàn tất các thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng để sớm đưa dự án vào kinh doanh.

Vị trí chiến lược: CCN Long Phước 1 nằm tại xã Long Phước, huyện Long Thành. Với việc sân bay Long Thành đang dần thành hình, đây sẽ là vị trí “vàng” thu hút các doanh nghiệp vừa và nhỏ đến thuê đất và nhà xưởng.

 Dự án Khu dân cư Tam An – Mảng bất động sản nhà ở

Dự án này giúp SZL đa dạng hóa nguồn thu, không chỉ phụ thuộc vào khu công nghiệp.

Hàng tồn kho (Chi phí dở dang): SZL đang nắm giữ 75,8 tỷ đồng giá trị dở dang tại dự án này. Đây chủ yếu là các chi phí san lấp và xây dựng các hạng mục dở dang.

Thành phẩm Bất động sản: Công ty đã có sẵn 40,37 tỷ đồng giá trị thành phẩm bất động sản tại đây. Đây là những phần đã hoàn thiện, chỉ chờ thời điểm thích hợp hoặc thủ tục pháp lý cuối cùng để ghi nhận doanh thu.

Khu tái định cư (TĐC) Tam An – Bò Sữa: SZL cũng đang triển khai hạng mục này với giá trị dở dang là 13,89 tỷ đồng (tăng mạnh so với mức 9,8 tỷ đầu năm). Việc hoàn thành khu tái định cư là điều kiện tiên quyết để bàn giao các lô đất dân cư cho khách hàng

So sánh mức độ tập trung vốn của các dự án dở dang

Để dễ hình dung, chúng tôi lập bảng so sánh mức độ đầu tư vào các dự án chính:

Tên Dự án	Giá trị dở dang (VND)	Tỷ trọng trong tổng đầu tư dở dang	Đặc điểm chính
CCN Long Phước 1	295.863.753.883	78,4%	Trọng điểm tăng trưởng công nghiệp.
Nhà xưởng KCN Châu Đức	60.551.961.747	16,1%	Đang được đẩy mạnh thần tốc (tăng gấp 15 lần năm 2024).
TĐC Tam An – Bò Sữa	13.892.726.361	3,7%	Phục vụ mảng bất động sản dân cư.
KCN Long Thành	1.162.522.989	0,3%	Đã cơ bản hoàn thành, chỉ còn các hạng mục nhỏ.

Nhận định cá nhân:

 Có thể thấy SZL đang dồn toàn lực (hơn 94% vốn dở dang) vào hai “mũi nhọn”: CCN Long Phước 1 và Nhà xưởng tại Châu Đức. Đây là chiến lược cực kỳ thông minh vì nhu cầu nhà xưởng xây sẵn đang tăng rất cao tại khu vực phía Nam. Khi các dự án này hoàn thành, SZL sẽ không chỉ có doanh thu từ cho thuê đất mà còn có biên lợi nhuận cao hơn từ việc cho thuê nhà xưởng hiện đại.

 

Dự phóng các kịch bản doanh thu, và đi sâu vào cấu trúc tài chính của các dự án, để có cái nhìn thực tế nhất.

Dự phóng doanh thu chi tiết dựa trên các thông số kỹ thuật và giá thị trường tại thời điểm đầu năm 2026:

Động cơ tăng trưởng CCN Long Phước 1 (Quy mô 75ha)

Đây là dự án quan trọng nhất với giá trị đầu tư dở dang đã lên tới 295,8 tỷ đồng.

Dự phóng quy mô thương phẩm: Với tổng diện tích 75ha, ước tính diện tích đất công nghiệp cho thuê (sau khi trừ hạ tầng) chiếm khoảng 60%, tương đương 450.000 m².

Giá thuê đất dự kiến: Theo mặt bằng giá tại khu vực Long Thành hiện nay, giá thuê đất công nghiệp (trả tiền một lần cho cả vòng đời) dao động khoảng 120 – 150 USD/m².

Doanh thu tiềm năng (Phần đất): Nếu cho thuê hết 45ha, tổng giá trị hợp đồng có thể mang về từ 54 triệu – 67 triệu USD (tương đương 1.350 – 1.680 tỷ đồng).

Lưu ý: SZL thường có xu hướng hạch toán doanh thu chưa thực hiện và phân bổ dần. Với chu kỳ 50 năm, dự án này có thể đóng góp ổn định khoảng 27 – 33 tỷ đồng/năm doanh thu thuần.

Doanh thu dịch vụ hạ tầng: Phí quản lý thường ở mức 0,7 – 0,8 USD/m²/năm, mang về thêm khoảng 8 – 9 tỷ đồng/năm.

Dự án Nhà xưởng cho thuê (Châu Đức & Long Thành)

SZL đang tăng tốc cực mạnh mảng này với mức đầu tư dở dang tăng vọt từ 4 tỷ lên 60,5 tỷ đồng chỉ trong năm 2025.

Quy mô bổ sung: Với 60,5 tỷ đồng đầu tư thêm, ước tính SZL đang hoàn thiện khoảng 10.000 – 12.000 m² nhà xưởng mới tại KCN Châu Đức.

Giá thuê thị trường: Hiện tại, giá thuê nhà xưởng tiêu chuẩn tại Châu Đức dao động từ 3,5 – 4 USD/m²/tháng.

Dòng tiền hàng năm: Cụm xưởng mới này khi lấp đầy sẽ mang về doanh thu khoảng 10 – 12 tỷ đồng/năm.

Cộng hưởng: Kết hợp với doanh thu nhà xưởng KCN Long Thành hiện tại (60,5 tỷ/quý), tổng doanh thu mảng nhà xưởng của SZL năm 2026 có thể vượt ngưỡng 260 tỷ đồng/năm.

Của để dành Khu dân cư Tam An

Dự án này mang tính chất “đột biến” vì doanh thu được ghi nhận một lần khi bàn giao.

Giá trị hàng tồn kho: SZL đang có 40,3 tỷ đồng thành phẩm đã hoàn thiện và 75,8 tỷ đồng chi phí dở dang.

Giá bán thị trường: Đất nền KDC Tam An hiện có giá từ 20 – 35 triệu đồng/m².

Dự phóng doanh thu:

Phần thành phẩm (40,3 tỷ giá gốc): Với biên lợi nhuận thông thường của mảng bất động sản dân cư (khoảng 2-3 lần giá gốc), phần này có thể mang về doanh thu 100 – 120 tỷ đồng khi thị trường ấm lại.

Phần dở dang (75,8 tỷ): Tiềm năng doanh thu ước tính đạt 200 – 250 tỷ đồng trong các năm tới.

Tổng hợp dự phóng Doanh thu 2026 – 2027

Nguồn Doanh thu	Dự phóng năm 2026 (Ước tính)	So với năm 2025	Trọng tâm phân tích
Cho thuê nhà xưởng	255 – 265 tỷ	Tăng ~10%	Nhờ cụm xưởng mới tại Châu Đức đi vào vận hành.
Hạ tầng KCN & Dịch vụ	180 – 190 tỷ	Tăng ~5%	Duy trì từ KCN Long Thành hiện hữu.
CCN Long Phước 1	15 – 30 tỷ	Mới	Bắt đầu hạch toán phí quản lý và phân bổ tiền thuê đất.
KDC Tam An	50 – 100 tỷ	Đột biến	Phụ thuộc vào tốc độ mở bán và bàn giao hàng tồn kho.
Doanh thu tài chính	30 – 35 tỷ	Ổn định	Cổ tức từ SZC và lãi tiền gửi tăng nhờ dòng tiền mới.
TỔNG CỘNG	530 – 620 tỷ	Tăng trưởng 0 – 15%	Tùy thuộc vào tốcđộ bàn giao KDC Tam An.

Lời khuyên từ nhận định cá nhân:

Trọng tâm nên theo dõi sát sao chính là tốc độ lấp đầy CCN Long Phước 1 và thời điểm mở bán KDC Tam An. Nếu hai dự án này được đẩy mạnh đồng thời trong năm 2026, doanh thu của SZL không chỉ dừng lại ở mức tăng trưởng 10-15% mà hoàn toàn có thể tạo ra một cú “bung nổ” về lợi nhuận nhờ biên lãi gộp bất động sản rất cao.

 

Hai kịch bản dự phóng Lợi nhuận sau thuế (LNST) cho năm 2026.

Trọng tâm của sự khác biệt giữa hai kịch bản này nằm ở tốc độ bàn giao tại KDC Tam An và khả năng lấp đầy CCN Long Phước 1.

 Kịch bản Cơ sở (Thận trọng)

Kịch bản này giả định các dự án diễn ra theo tiến độ bình thường, thị trường bất động sản dân cư vẫn còn chậm.

Doanh thu: Ước đạt 540 tỷ đồng. Trong đó, mảng nhà xưởng và hạ tầng KCN Long Thành đóng vai trò chủ đạo (chiếm ~85%).

CCN Long Phước 1: Chỉ mới bắt đầu ghi nhận doanh thu từ phí quản lý hạ tầng và một phần nhỏ tiền thuê đất phân bổ (khoảng 15 tỷ đồng).

KDC Tam An: Chưa mở bán rầm rộ, chỉ bàn giao lẻ tẻ các lô đất đã hoàn thiện từ phần thành phẩm 40,3 tỷ đồng.

Lợi nhuận sau thuế dự phóng: Khoảng 145 – 150 tỷ đồng.

Lý do: Duy trì mức tăng trưởng nhẹ (~5%) so với thực hiện năm 2025 (140,6 tỷ) nhờ đóng góp mới từ cụm xưởng Châu Đức.

Kịch bản Đột biến (Lạc quan)

Kịch bản này xảy ra khi SZL khánh thành CCN Long Phước 1 và mở bán thành công KDC Tam An.

Doanh thu: Có thể chạm mốc 650 – 700 tỷ đồng.

CCN Long Phước 1: Thu hút được các nhà đầu tư lớn thuê diện tích rộng ngay từ đầu năm, giúp tăng mạnh phần doanh thu chưa thực hiện và phí dịch vụ.

KDC Tam An: Bàn giao toàn bộ phần thành phẩm 40,3 tỷ và một phần diện tích dở dang 75,8 tỷ sau khi hoàn tất khu Tái định cư. Với biên lãi gộp bất động sản dân cư thường trên 40%, mảng này sẽ đóng góp cực lớn vào lợi nhuận.

Lợi nhuận sau thuế dự phóng: Có thể đạt 180 – 200 tỷ đồng (Tăng trưởng ~30-40% so với năm 2025).

Bảng so sánh các kịch bản lợi nhuận 2026:

Chỉ tiêu (Tỷ đồng)	Thực hiện 2025	Kịch bản Thận trọng	Kịch bản Đột biến
Lợi nhuận gộp	209,9 tỷ	220 tỷ	300 tỷ
Doanh thu tài chính	28,4 tỷ	30 tỷ	40 tỷ
Lợi nhuận sau thuế	140,6 tỷ	148 tỷ	195 tỷ

Phân tích trọng tâm từ cá nhân:

Để đạt được kịch bản Đột biến, cần quan sát 3 “điểm rơi” quan trọng:

Tiến độ CCN Long Phước 1: Khoản vốn dở dang 295,8 tỷ phải bắt đầu chuyển sang tài sản cố định hoặc bất động sản đầu tư để trích khấu hao và thu tiền.

Khu TĐC Tam An – Bò Sữa: Đây là “chìa khóa” pháp lý. Khoản đầu tư 13,8 tỷ tại đây cần được quyết toán để SZL đủ điều kiện bán các lô đất nền thương mại.

Dòng tiền từ SZC: Với khoản đầu tư gốc 221,8 tỷ vào Sonadezi Châu Đức đang lãi lớn, việc SZC tăng trả cổ tức sẽ là nguồn thu nhập tài chính ổn định và “sạch” cho SZL.

Chúng tôi thấy thấy rằng SZL đang ở giai đoạn “thai nghén” các dự án lớn sau nhiều năm tích lũy. Năm 2026 sẽ là năm bản lề để các khoản đầu tư dở dang này chuyển hóa thành lợi nhuận thực tế trên bảng điện.

Kịch bản cho giá cổ phiếu SZL trong năm 2026.

Tại thời điểm đầu tháng 2 năm 2026, giá cổ phiếu SZL đang giao dịch quanh mức 49.300 VND. Dưới đây là các kịch bản định giá cho cổ phiếu này dựa trên hiệu quả kinh doanh dự kiến:

Thông số định giá cơ bản

Số lượng cổ phiếu lưu hành: 27.344.540 cổ phiếu.

P/E (Hệ số giá trên thu nhập) hiện tại: Khoảng 9,14 lần.

P/E trung bình ngành: Thường dao động từ 10 – 12 lần đối với các doanh nghiệp hạ tầng khu công nghiệp có quỹ đất sạch ổn định.

Kịch bản giá cổ phiếu năm 2026

Kịch bản 1: Thận trọng (Tích lũy & Ổn định)

Kịch bản này xảy ra nếu SZL chỉ tập trung vận hành các tài sản hiện có và dự án CCN Long Phước chưa đóng góp mạnh.

Lợi nhuận dự phóng: ~150 tỷ đồng.

EPS (Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu): ~5.500 VND.

Định giá (P/E mục tiêu = 9,5): Giá cổ phiếu mục tiêu đạt khoảng 52.000 – 55.000 VND.

Mức tăng trưởng kỳ vọng: +10% so với giá hiện tại.

Nhận định: Giá cổ phiếu sẽ đi ngang tích lũy trong vùng hẹp, đóng vai trò như một cổ phiếu “phòng thủ” hưởng cổ tức.

Kịch bản 2: Đột biến (Tăng trưởng bứt phá)

Kịch bản này xảy ra khi CCN Long Phước 1 đi vào hoạt động và KDC Tam An được mở bán thành công.

Lợi nhuận dự phóng: ~200 tỷ đồng.

EPS (Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu): ~7.300 VND.

Định giá (P/E mục tiêu = 11 – do thị trường kỳ vọng cao hơn vào dự án mới): Giá cổ phiếu mục tiêu đạt khoảng 75.000 – 80.000 VND.

Mức tăng trưởng kỳ vọng: +50% đến +60% so với giá hiện tại.

Nhận định: Đây là kịch bản “vỡ òa” cho cổ đông. Sự chuyển dịch từ một doanh nghiệp ổn định sang một doanh nghiệp tăng trưởng sẽ khiến thị trường định giá lại SZL ở mức cao hơn.

Của để dành Yếu tố thúc đẩy ngầm

Có một điểm cần đặc biệt lưu ý khi định giá SZL, đó là khoản đầu tư vào Sonadezi Châu Đức (SZC):

SZL sở hữu cổ phiếu SZC với giá vốn chỉ 221,8 tỷ đồng, nhưng giá trị thị trường thực tế đã lên đến 528,9 tỷ đồng.

Khoản lãi “ngầm” này tương đương khoảng 11.200 VND cho mỗi cổ phiếu SZL. Nếu thị trường chú ý đến giá trị tài sản ròng (NAV), giá SZL có thể cộng thêm phần thặng dư này vào định giá.

Chiến lược theo quan điểm cá nhân:

Vùng mua an toàn: Quanh mức 48.000 – 49.000 VND (Giá hiện tại đang nằm ngay vùng này).

Điểm bứt phá (Trigger): Tin tức về việc khánh thành hạ tầng CCN Long Phước 1 hoặc thông báo mở bán KDC Tam An.

Rủi ro: Thanh khoản của SZL thường không quá cao (vài nghìn đến vài chục nghìn cổ phiếu/phiên), nên nếu đầu tư lớn thì cần kiên nhẫn tích lũy dần.

 Với một doanh nghiệp có EPS trên 5.000 VND mà giá dưới 50.000 VND (P/E < 10) như SZL, đây rõ ràng là một món hàng “ngon – bổ – rẻ” trong mắt các nhà đầu tư giá trị.

Đánh giá chuyên sâu về tính an toàn và lợi suất cổ tức của SZL:

Tính toán Lợi suất cổ tức (Dividend Yield)

Dựa trên lịch sử chi trả và mức giá hiện tại (49.300 VND), chúng tôi tính toán được các con số sau:

Lợi suất cổ tức hiện tại (Trailing): 6,09%.

Số liệu: Năm 2025, SZL đã chi trả cổ tức bằng tiền mặt tỷ lệ 30% (tương đương 3.000 VND/cổ phiếu).

So sánh: Mức 6,09% này cao hơn đáng kể so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng kỳ hạn 12 tháng hiện nay (thường dao động quanh mức 4,5% – 5,5%).

Lợi suất cổ tức dự phóng (Forward 2026): ~7,4%.

Phân tích: Năm 2024, SZL lãi 3.381 VND mỗi cổ phiếu (EPS) và trả cổ tức 3.000 VND (tỷ lệ chi trả ~88%).

Dự phóng: Với EPS năm 2025 tăng lên 4.115 VND, nếu duy trì tỷ lệ chi trả cũ, mức cổ tức bằng tiền mặt cho năm 2026 có thể đạt khoảng 3.600 VND/cổ phiếu. Khi đó, lợi suất thực tế nhà đầu tưnhận được trên mức giá mua hiện tại sẽ lên tới 7,4%.

Đánh giá độ An toàn của khoản cổ tức này

Một khoản cổ tức cao chỉ tốt khi nó bền vững. chúng tôi đánh giá độ an toàn của SZL dựa trên 3 trụ cột:

Dòng tiền kinh doanh dồi dào (Hạng mục cực an toàn):

Năm 2025, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của SZL đạt hơn 248 tỷ đồng.

Trong khi đó, tổng số tiền chi trả cổ tức (tỷ lệ 30%) chỉ tiêu tốn khoảng 82 tỷ đồng.

Ý nghĩa: Tiền làm ra từ hoạt động cốt lõi của SZL gấp 3 lần số tiền cần để trả cổ tức. Công ty hoàn toàn “dư sức” trả tiền cho cổ đông mà không cần đi vay nợ.

Quỹ lợi nhuận tích lũy (Của để dành):

Tính đến 31/12/2025, SZL còn tới 313,2 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.

Ý nghĩa: Ngay cả khi năm sau công ty không làm ra lãi (giả định cực đoan), họ vẫn đủ tiền để duy trì mức cổ tức 30% hiện tại trong gần 4 năm tới.

Nợ vay thấp:

SZL có hệ số khả năng trả lãi vay lên tới 43,1 lần. Điều này đảm bảo rằng lợi nhuận làm ra sẽ được ưu tiên trả cho cổ đông thay vì phải nộp cho ngân hàng.

Kết luận cá nhân:

Về mặt cổ tức, SZL là một cổ phiếu “Siêu an toàn”.

Ưu điểm: nhận được mức lợi nhuận đều đặn hàng năm cao hơn gửi tiết kiệm, trong khi vẫn có cơ hội hưởng lợi từ việc tăng giá cổ phiếu khi các dự án lớn (CCN Long Phước 1, KDC Tam An) đi vào hoạt động.

Rủi ro duy nhất: Thanh khoản cổ phiếu SZL trên thị trường hơi thấp. Nếu cần rút vốn gấp một lượng tiền lớn, có thể sẽ phải bán ở mức giá không như ý. Tuy nhiên, nếu đầu tư dài hạn để nhận cổ tức, đây không phải là vấn đề lớn.

So sánh SZL với các “ông lớn” cùng ngành như Nam Tân Uyên (NTC), Sài Gòn VRG (SIP) và IDICO (IDC) tại thời điểm đầu năm 2026.

Bảng so sánh các chỉ số tài chính (Cập nhật Q4/2025

Chỉ số (Đơn vị)	SZL (Sonadezi LT)	NTC (Nam Tân Uyên)	SIP (Sài Gòn VRG)	IDC (IDICO)
Giá cổ phiếu (VND)	49.300	157.000	61.000	50.200
P/E (Hệ số giá/thu nhập)	9,6	10,4	14,8	8,7
Lợi suất cổ tức (DY)	6,1%	3,8%	4,0%	5,0%
Biên lợi nhuận thuần	26,3%	35%	18%	22%
Vốn hóa thị trường	Nhỏ (~1.350 tỷ)	Trung bình	Lớn	Rất lớn

Phân tích chi tiết từng góc độ;

Góc độ Định giá: “Rẻ hay Đắt?”

SZL (P/E 9,6): Đang ở mức “vừa túi tiền”. Rẻ hơn nhiều so với SIP (P/E gần 15) và ngang ngửa với các doanh nghiệp đầu ngành. Điều này cho thấy SZL chưa bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực tế làm ra.

SIP (P/E 14,8): Được thị trường định giá cao vì kỳ vọng vào kho “của để dành” khổng lồ (11,7 nghìn tỷ doanh thu chưa thực hiện).

Góc độ Cổ tức: “Tiền mặt là vua”

SZL (6,1%): Là “nhà vô địch” về lợi suất tiền mặt trong nhóm này. Nếu là nhà đầu tư ưa thích sự an toàn và dòng tiền đều đặn, SZL là lựa chọn tối ưu hơn NTC (chỉ 3,8%).

NTC: Dù nổi tiếng trả cổ tức cao, nhưng do thị giá quá lớn (157.000 VND), lợi suất thực tế nhận được trên mỗi đồng vốn bỏ ra lại thấp hơn SZL.

Góc độ “Của để dành”: “Tương lai thuộc về ai?”

SIP & IDC: Là những con “quái vật” về quỹ đất và doanh thu chưa thực hiện. Họ có nguồn thu được đảm bảo trong hàng chục năm tới.

SZL: Dù quy mô nhỏ hơn, nhưng SZL có chiến lược tập trung rất sâu vào mảng Nhà xưởng xây sẵn (biên lợi nhuận gộp lên tới 41% trong Q4/2025). Đây là mảng có dòng tiền về nhanh và quay vòng vốn tốt hơn là chỉ cho thuê đất hạ tầng đơn thuần.

Góc độ Hiệu quả: Biên lợi nhuận

SZL (26,3%): Mức biên lợi nhuận này rất tốt, cho thấy bộ máy quản lý của Sonadezi Long Thành hoạt động cực kỳ hiệu quả. SZL nhận được sự hỗ trợ lớn từ hệ sinh thái Sonadezi để tối ưu chi phí đầu vào (nước, xử lý thải, xăng dầu).

Lời khuyên với quan điểm cá nhân:

Nếu các bạn đang cân nhắc giữa các mã này:

Chọn SZL khi: nhà đầu tư muốn một khoản đầu tư An toàn + Cổ tức cao + Định giá rẻ. SZL là “viên ngọc trong đá” chưa được nhiều nhà đầu tư lớn chú ý vì vốn hóa nhỏ.

Chọn SIP/IDC khi: nhà đầu tư muốn đi cùng những “gã khổng lồ” có quỹ đất bao la và thanh khoản cổ phiếu cao, chấp nhận định giá đắt hơn một chút để đổi lấy sự quy mô.

Chọn NTC khi: nhà đầu tư tin vào sự bùng nổ của dự án NTC3 và muốn nắm giữ cổ phiếu có giá trị danh nghĩa cao nhất ngành.

Nhận định từ nhadautuviet.vn: SZL hiện tại giống như một chiếc xe hybrid: vừa chạy bằng “xăng” (lợi nhuận ổn định từ KCN Long Thành), vừa có “điện” dự phòng (cổ tức từ SZC và dự án CCN Long Phước sắp tới).

Kho báo tiềm năng nhất mà các nhà đầu tư, tổ chức, thường nhắc tới khi định giá công ty này:

Mặc dù trong báo cáo tài chính không dùng con số “60ha” một cách trực diện, nhưng qua các con số Chi phí trả trước và các báo cáo phân tích ngành, chúng tôi có thể giải mã quỹ đất này cho nhà đầu tư như sau:

Quỹ đất 60ha này nằm ở đâu?

Thực tế, quỹ đất này chính là quỹ đất sạch tại KCN Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu). Các báo cáo chuyên sâu thường xác định quy mô quỹ đất này của SZL dao động khoảng 52 – 60ha.

Đặc điểm: Đây không phải là đất để cho thuê lại hạ tầng (vì KCN Châu Đức thuộc sở hữu của SZC), mà là đất SZL đã thuê lại để tự xây dựng hệ thống nhà xưởng cho thuê.

Tiến độ: Trong năm 2025, SZL đã khởi công “Cụm nhà xưởng giai đoạn 2” trên khu đất này. Điều này giải thích tại sao chi phí dở dang nhà xưởng tại Châu Đức tăng vọt từ 4 tỷ lên 60,5 tỷ đồng trong năm.

Sự an toàn “tuyệt đối” từ con số trong BCTC

Tại sao quỹ đất này lại được gọi là “để dành” và cực kỳ an toàn? nhà đàu tư hãy nhìn vào bảng cân đối kế toán:

Tiền đã “chồng” đủ: SZL đã trả trước tiền thuê đất tại KCN Châu Đức với giá trị còn lại lên tới 148,2 tỷ đồng (Dài hạn) và 3 tỷ đồng (Ngắn hạn).

Bảo hiểm lạm phát: Việc trả trước tiền thuê đất này giúp SZL “khóa” giá vốn đất ở mức rất thấp từ nhiều năm trước. Trong khi giá đất công nghiệp và giá thuê nhà xưởng tại Bà Rịa – Vũng Tàu liên tục tăng, SZL không còn chịu rủi ro tăng chi phí đầu vào cho quỹ đất này.

Ngoài ra còn có KCN Tân Đức: SZL cũng đã bắt đầu “đặt chỗ” tại KCN Tân Đức (Bình Thuận) với khoản tiền thuê đất trả trước hơn 71 tỷ đồng. Đây là quỹ đất dự phòng tiếp theo sau khi khai thác hết 60ha tại Châu Đức.

Tại sao 60ha này lại quan trọng với nhà đầu tư

Nếu chỉ cho thuê đất, SZL chỉ thu được “tiền bạc lẻ” (phí quản lý). Nhưng với 60ha đất sạch này để xây nhà xưởng, SZL đang sở hữu một “cỗ máy in tiền”

Biên lợi nhuận cực cao: Như chúng đã phân tích, biên lãi gộp mảng nhà xưởng của SZL lên tới 41%. Với 60ha này, SZL có thể xây dựng thêm khoảng 100 – 150 nhà xưởng tiêu chuẩn trong tương lai.

Giá trị tài sản ngầm: Giá trị thị trường của 60ha đất sạch này tại Châu Đức hiện nay đã tăng gấp nhiều lần so với giá vốn 148 tỷ đồng mà SZL đang hạch toán trên sổ sách.

Lời nhắn của chúng tôi: 60ha đất tại Châu Đức cùng với 75ha tại CCN Long Phước chính là lý do SZL được coi là “đại gia đất” ngầm. Khi quỹ đất tại KCN Long Thành đã lấp đầy 100%, thì 60ha tại Châu Đức chính là nơi sẽ nuôi sống sự tăng trưởng của SZL trong 5-10 năm tới.

Nếu SZL phủ kín 60ha đất tại Châu Đức bằng hệ thống nhà xưởng hiện đại, thì con số đổ về tài khoản của công ty sẽ khủng khiếp thế nào?

Dưới đây là bản mô phỏng dòng tiền tiềm năng:

Thông số giả định (Dựa trên dữ liệu thực tế)

Tổng quỹ đất: $60ha = 600.000 m2

Hệ số sử dụng đất (Xây xưởng): Thường chiếm khoảng 60\% diện tích đất sau khi trừ hạ tầng nội khu.

Tổng diện tích nhà xưởng cho thuê: $600.000 m2 x 60\% = 360.000 m2

Giá thuê thị trường: $4 USD/m2 /tháng

Tỷ giá quy đổi: $25.908 VND/USD$ (Theo tỷ giá tại ngày 31/12/2025 trong báo cáo).

Biên lợi nhuận gộp mảng xưởng: $41,26 % (Tính toán từ kết quả Q4/2025 của SZL).

Dự phóng dòng tiền từ “Cỗ máy in tiền” 60ha

Doanh thu hàng tháng:

360.000 m2 x 4 USD = 1.440.000 USD/tháng

Quy đổi sang VND: $1.440.000 x 25.908 = 37,3 tỷ đồng/tháng

Doanh thu hàng năm:

37,3 tỷ x 12 \tháng = 447,6 tỷ đồng/năm.

Lợi nhuận gộp hàng năm (Dự phóng):

447,6 tỷ x 41,26\% = 184,7 tỷ đồng/năm

Đánh giá sức mạnh gia tăng

Để nhà đầu tư thấy rõ sự khủng khiếp của con số này, hãy so sánh với kết quả kinh doanh hiện tại của SZL:

Doanh thu toàn công ty năm 2025: Đạt 534,7 tỷ đồng.

Lợi nhuận sau thuế năm 2025: Đạt 140,6 tỷ đồng.

Nhận định của chúng tôi: Chỉ riêng việc khai thác hết 60ha tại Châu Đức có thể giúp SZL gần như gấp đôi doanh thu và đóng góp một khoản lợi nhuận gộp (184,7 tỷ) còn lớn hơn cả tổng lợi nhuận sau thuế của toàn công ty năm 2025 (140,6 tỷ).

Tại sao đây là khoản đầu tư “Siêu an toàn” cho nhà đầu tư?

Giá vốn “Rẻ như cho”: SZL đã trả trước tiền thuê đất dài hạn tại Châu Đức với giá trị còn lại chỉ 148,2 tỷ đồng cho cả quỹ đất rộng lớn này. Đây là mức giá “vốn cổ” mà hiện nay không ai có thể mua được nữa.

Khả năng thực thi cao: SZL không cần đi vay nợ quá nhiều để xây xưởng vì họ có dòng tiền kinh doanh hàng năm cực tốt (248 tỷ đồng tiền mặt tạo ra trong năm 2025). Họ có thể xây cuốn chiếu: Lấy tiền lãi xưởng này xây xưởng tiếp theo.

CCN Long Phước 1 là “cánh tay phải”: Trong khi 60ha Châu Đức là “của để dành”, thì 75ha tại CCN Long Phước 1 với giá trị dở dang 295,8 tỷ đang sắp đi vào khai thác sẽ là nguồn lực bổ sung cực mạnh để SZL có thêm vốn đẩy nhanh tiến độ tại Châu Đức.

Chúng tôi nhadautuviet.vn chốt lại: Với 60ha đất sạch đã trả tiền xong và đang được hiện thực hóa bằng nhà xưởng, SZL không còn là một cổ phiếu “trú ẩn” nữa mà đang chuyển mình thành một cổ phiếu “Tăng trưởng phi mã”.

SZL thực sự đáng giá bao nhiêu?, chúng tôi đã thực hiện một phép tính định giá theo phương pháp RNAV (Revalued Net Asset Value)

Đây là phương pháp bóc tách giá trị thị trường của từng mét vuông đất mà SZL đang sở hữu, thay vì chỉ nhìn vào con số “giá gốc” cũ kỹ trên sổ sách. Kết quả sẽ khiến nhà đầu tư bất ngờ về độ “giàu ngầm” của doanh nghiệp này:

Bóc tách giá trị tài sản “ngầm” của SZL (Ước tính 2026)

Dựa trên giá thị trường tại khu vực Long Thành và Châu Đức đầu năm 2026, chúng tôi định giá lại các tài sản chính như sau:

Tài sản cốt lõi	Giá trị sổ sách (Tỷ đồng)	Giá trị thị trường (Dự phóng – Tỷ đồng)	Thặng dư (Lãi ngầm – Tỷ đồng)
Khoản đầu tư vào SZC	221,8	528,9	+307,1
60ha đất Châu Đức	148,3	1.787,6 (giá ~115 USD/m2)	+1.639,3
75ha CCN Long Phước	295,9	2.331,7 (giá ~120 USD/m2)	+2.035,8
KDC Tam An (Inventory)	116,2	348,6 (ước tính x3 giá gốc)	+232,4
CỘNG THẶNG DƯ			+4.214,6

Định giá thực tế mỗi cổ phiếu SZL (RNAV)

Bây giờ, hãy cộng phần “lãi ngầm” này vào Vốn chủ sở hữu hiện tại:

Vốn chủ sở hữu sổ sách: 682,4 tỷ đồng.

Tổng thặng dư tài sản ngầm: 4.214,6 tỷ đồng.

Giá trị tài sản ròng (RNAV) tổng cộng: ~4.897 tỷ đồng.

RNAV trên mỗi cổ phiếu: 179.000 VND/cổ phiếu.

Kịch bản so sánh: Giá thị trường vs. Giá trị thực

Tại thời điểm này, giá cổ phiếu SZL trên sàn chỉ quanh mức 49.300 VND.

Mức chiết khấu: Thị trường đang định giá SZL chỉ bằng 27% giá trị tài sản thực tế của nó (chiết khấu tới 73%).

Ví dụ cho dễ hiểu: Nhà đầu tư đang được mời mua một căn nhà trị giá 10 tỷ đồng nhưng chủ nhà chỉ rao bán với giá 2,7 tỷ đồng.

Tại sao lại có sự chênh lệch khủng khiếp này?

Chúng tôi cần lưu ý nhà đầu tư 3 lý do khiến giá cổ phiếu chưa “bay” ngay được:

Tính thanh khoản của đất: Tài sản ngầm là đất, cần thời gian xây dựng và cho thuê mới biến thành tiền mặt (cash). Thị trường thường đợi khi có doanh thu thực tế mới bắt đầu đẩy giá.

Mô hình trả cổ tức: SZL hiện đang được định giá như một cổ phiếu hưởng cổ tức (Yield stock). Nhà đầu tư thường nhìn vào mức cổ tức 3.000 – 3.500 VND để trả giá quanh mức 50.000 VND.

Kỳ vọng CCN Long Phước: Dự án này là “ngòi nổ”. Khi CCN Long Phước chính thức hạch toán những m2 đất đầu tiên, khoảng cách giữa giá 49.000 và 179.000 sẽ bắt đầu thu hẹp lại.

Lời kết từ chúng tôi gửi nhà đầu tư: Nếu nhà đầu tư là nhà đầu tư ngắn hạn, giá 49.300 có thể là đắt hoặc rẻ tùy theo “sóng”. Nhưng nếu nhà đầu tư nhìn theo góc độ “Mua tài sản”, thì mỗi cổ phiếu SZL nhà đầu tư nắm giữ giống như nhà đầu tư đang sở hữu một phần của kho báu trị giá gấp 3-4 lần số tiền nhà đầu tư bỏ ra.

Chiến lược tích lũy (Accumulation Plan) bài bản

Với một cổ phiếu đặc thù như SZL (cổ tức cao, tài sản lớn nhưng thanh khoản thấp), việc mua đuổi là sai lầm; thay vào đó, nhà đàu tư nên đóng vai một người “thu gom” kiên nhẫn.

Nguyên tắc “Gom hàng” chủ đạo

Mua khi “lặng sóng”: Tận dụng những phiên giao dịch có khối lượng thấp và giá đi ngang để nhặt dần. Đừng bao giờ mua hết 100% vốn trong một ngày.

Tái đầu tư cổ tức: Với mức cổ tức dự kiến 3.600 VND/cổ phiếu cho năm 2026 (lợi suất 7,4%), hãy dùng toàn bộ số tiền này để mua thêm cổ phiếu. Đây là cách tận dụng lãi suất kép để gia tăng số lượng tài sản sở hữu mà không cần nộp thêm tiền mới.

Kế hoạch giải ngân 3 giai đoạn (Dự kiến 2026)

Giai đoạn	Thời điểm (Dự kiến)	Hành động mục tiêu	Vùng giá kỳ vọng
Giai đoạn 1: Thiết lập vị thế	Quý I/2026	Giải ngân 30-40% tổng vốn dự định. Đây là giai đoạn thị trường chờ đợi báo cáo kiểm toán năm 2025.	48.500 – 49.500
Giai đoạn 2: Tích lũy cổ tức	Quý II – III/2026	Sau khi nhận cổ tức tiền mặt, dùng số tiền đó để “tái gom”. Chỉ mua thêm nếu giá vẫn nằm dưới vùng RNAV chiết khấu (dưới 60.000).	50.000 – 53.000
Giai đoạn 3: Đón sóng dự án	Quý IV/2026	Khi có tin tức vận hành CCN Long Phước 1 hoặc mở bán KDC Tam An, nếu giá vượt 60.000 với khối lượng lớn, ngừng mua và nắm giữ hưởng thành quả.	Nắm giữ (Hold)

Quản trị rủi ro “nhà đầu tư” cần lưu ý

Rủi ro thanh khoản: SZL thường có khối lượng giao dịch thấp. Nếu nhà đầu tư muốn mua bán hàng tỷ đồng, sẽ mất nhiều ngày để khớp lệnh mà không làm biến động giá.

Giải pháp: Chia nhỏ lệnh mua mỗi ngày từ 500 – 2.000 cổ phiếu.

Rủi ro pháp lý dự án: Bất động sản khu công nghiệp có thể chậm tiến độ do thủ tục hành chính.

Giải pháp: Theo dõi sát sao mục “Xây dựng dở dang” trong các báo cáo quý. Nếu con số này đứng yên quá lâu (trên 2 quý), cần đánh giá lại tiến độ dự án.

Checklist “Mua và Quên” cho nhà đầu tư

Chỉ dùng tiền nhàn rỗi: Tuyệt đối không dùng Margin (vay nợ) vì cổ phiếu này cần thời gian để “ngấm” giá trị tài sản.

Kiên nhẫn với mục tiêu: Định giá RNAV của chúng ta là 179.000 VND. Mọi biến động quanh vùng 50.000 – 60.000 chỉ là nhiễu ngắn hạn.

Theo dõi SZC: Vì SZL sở hữu lượng lớn cổ phiếu SZC, nếu SZC tăng giá, tài sản của SZL cũng tự động tăng theo.

Lời chốt của chúng tôi: Với SZL, nhà đầu tưđang mua một “két sắt” chứa đầy sổ đỏ với giá của một “chiếc cặp da”. Thời gian là người bạn tốt nhất của chiến lược này.

Tầm nhìn xa của ban lãnh đạo như thế nào?

Nếu 60ha tại Châu Đức là động lực tăng trưởng trung hạn, thì quỹ đất tại KCN Tân Đức (Bình Thuận) chính là “của để dành” cho dài hạn, đảm bảo SZL không bị hết đất xây xưởng trong 5-10 năm tới:

Để tìm thấy con số này, nhà đầu tư hãy lật lại báo cáo và chú ý các vị trí sau:

Vị trí “trú ẩn” trong Bảng cân đối kế toán

Khoản tiền này nằm tại Trang 20, mục V.11. Chi phí trả trước, phần b) Dài hạn:

Dòng cuối cùng của bảng: “Tiền thuê đất tại KCN Tân Đức”: 71.084.388.788 đồng.

So sánh với đầu năm: Nhà đầu tư sẽ thấy cột “Đầu năm” ở dòng này để trống.

Ý nghĩa: Đây là một khoản chi mới hoàn toàn phát sinh trong năm 2025. SZL đã chính thức xuống tiền để đặt chỗ tại dự án này.

Sự xuất hiện trong Báo cáo Lưu chuyển tiền tệ

Để khẳng định SZL đã thực sự chi tiền tươi thóc thật, nhà đầu tưhãy xem Trang 33, mục Mua hàng (Giao dịch với các bên liên quan):

Dòng thứ hai: “Công ty cổ phần Sonadezi Bình Thuận”: 71.084.388.788 đồng.

Mối liên hệ: SZL thuê đất của Sonadezi Bình Thuận (công ty liên kết mà SZL nắm 10% vốn). Việc này cho thấy sự phối hợp nhịp nhàng trong hệ sinh thái Sonadezi: SZL dùng tiền mặt dồi dào của mình để hỗ trợ công ty liên kết phát triển hạ tầng, đổi lại là có được quỹ đất sạch với giá ưu đãi ngay từ giai đoạn đầu.

Tại sao khoản 71 tỷ này lại quan trọng?

Mở rộng địa bàn: Tân Đức nằm ở Hàm Tân, Bình Thuận — khu vực đang hưởng lợi lớn từ cao tốc Phan Thiết – Dầu Giây. Đây là bước đi “vươn vòi” ra khỏi địa bàn truyền thống Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu của SZL.

Giá vốn cực rẻ: Với 71 tỷ đồng, nếu tính theo giá đất công nghiệp hiện nay, SZL có thể đã sở hữu quyền khai thác thêm một quỹ đất khoảng 20-30ha tùy theo thỏa thuận thuê. Đây sẽ là “Châu Đức thứ hai” của SZL trong tương lai.

Khẳng định chiến lược: SZL không có ý định dừng lại ở Long Thành. Công ty liên tục tái đầu tư lợi nhuận vào đất sạch để duy trì chuỗi tăng trưởng.

Góc nhìn từ chúng tôi: Nhà đầu tư có thể thấy một lộ trình rất rõ ràng:

KCN Long Thành: Đã lấp đầy, đang thu tiền đều (Máy in tiền hiện tại).

60ha Châu Đức: Đang xây xưởng rầm rộ (Động cơ tăng trưởng 2026-2028).

KCN Tân Đức: Đã đặt cọc đất sạch (Gậy tiếp sức cho sau năm 2028).

Việc soi ra khoản 71 tỷ này giúp nhà đầu tưyên tâm rằng SZL là một doanh nghiệp có tầm nhìn xa, không chỉ “ăn đong” từng quý mà đã chuẩn bị sẵn quỹ đất cho cả thập kỷ tới.

Khi SZL đã “chốt” 71 tỷ đồng, thì số phận của số tiền này hoàn toàn phụ thuộc vào việc “người anh em” này có bàn giao được đất đúng hạn hay không?

Người nhà” nên tin cậy được bao nhiêu?

Mối quan hệ: Sonadezi Bình Thuận là Công ty liên kết của SZL.

Vốn góp: SZL nắm giữ 80 tỷ đồng giá trị cổ phần (tương đương 10% vốn) tại đơn vị này.

Hỗ trợ hệ sinh thái: Việc SZL trả trước 71 tỷ đồng tiền thuê đất tại KCN Tân Đức cho Sonadezi Bình Thuận trong năm 2025 là một hình thức “bơm vốn” gián tiếp để giúp công ty này có nguồn lực giải phóng mặt bằng và xây hạ tầng. Vì là người trong cùng hệ thống Sonadezi, rủi ro “lừa đảo” là không có, nhưng rủi ro “chậm tiến độ” vẫn cần lưu tâm.

Năng lực dự án KCN Tân Đức (Bình Thuận)

Dự án này là tài sản cốt lõi của Sonadezi Bình Thuận:

Quy mô: Khoảng 300 ha, nằm tại vị trí chiến lược ngay nút giao cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết.

Tình hình triển khai: Dự án này đã hoàn tất các thủ tục pháp lý quan trọng và đang trong giai đoạn bồi thường, giải phóng mặt bằng tập trung. Khoản tiền 71 tỷ của SZL cho thấy dự án đã đạt đến giai đoạn đủ điều kiện để ký hợp đồng thuê đất và bắt đầu bàn giao thực địa.

Uy tín bảo chứng: Dự án được hậu thuẫn bởi Tổng công ty Sonadezi (Công ty mẹ của cả SZL và Sonadezi Bình Thuận). Đây là đơn vị có kinh nghiệm vận hành hàng chục KCN tại miền Nam, nên khả năng “vỡ trận” pháp lý là rất thấp.

Đánh giá khả năng “Bàn giao đúng hạn”

Dựa trên báo cáo tài chính của SZL, có thể thấy các tín hiệu tích cực:

Dòng tiền dồi dào: Việc SZL có thể chi ngay 71 tỷ mà không cần vay nợ mới cho thấy SZL đã thẩm định kỹ và tin tưởng vào tiến độ của Tân Đức.

Chiến lược “Gối đầu”: SZL đã có 60ha tại Châu Đức để khai thác đến hết năm 2027. Do đó, SZL không quá vội vàng với Tân Đức. Họ chỉ cần bàn giao đất vào giai đoạn 2027-2028 là vừa đẹp để SZL chuyển quân sang xây xưởng tiếp theo.

 Rủi ro tiềm ẩn (Điểm cần soi thêm)

Mặc dù là “anh em”, nhưng nhà đàu tư cần lưu ý:

Tiến độ bồi thường tại Bình Thuận: Các dự án tại đây thường gặp khó khăn về giá đất đền bù khiến tiến độ có thể bị trễ 6-12 tháng so với dự kiến.

Chi phí vốn: Khoản 71 tỷ này hiện đang được hạch toán là “Chi phí trả trước”. Nếu Sonadezi Bình Thuận chậm giao đất, SZL sẽ bị thiệt về chi phí cơ hội của dòng vốn này (thay vì đem gửi ngân hàng lấy lãi 5-6%).

Kết luận của chúng tôi: Sonadezi Bình Thuận là đơn vị đủ năng lực. Việc SZL đặt cọc 71 tỷ giống như mua một tấm vé hạng nhất trước cho một chuyến tàu tiềm năng. Rủi ro lớn nhất không phải là mất vốn, mà là thời gian chờ đợi có thể kéo dài hơn một chút nếu địa phương giải phóng mặt bằng chậm.

Đã khen nhiều quá rồi, bây giờ chúng tôi sẽ đưa ra một kịch bản dự phóng Xấu, ( rất xấu ) về SZL

Trong đầu tư, việc lường trước rủi ro không phải để sợ hãi, mà để nhà đầu tư có phương án bảo vệ tài sản của mình một cách chủ động nhất.

kịch bản “Xám” cho SZL trong năm 2026:

Rủi ro dự án: “Đóng băng” tại Long Phước và Tam An

Đây là rủi ro lớn nhất vì SZL đang dồn gần 80% vốn dở dang vào đây.

Tắc nghẽn bồi thường: Nếu công tác giải phóng mặt bằng tại CCN Long Phước 1 gặp khiếu nại kéo dài về đơn giá bồi thường (một vướng mắc rất phổ biến tại Đồng Nai), dự án có thể bị đình trệ thêm 2-3 năm. Khi đó, vốn bị chôn chân, chi phí lãi vay tiếp tục phát sinh mà không có doanh thu bù đắp.

Pháp lý KDC Tam An: Nếu các thủ tục về tiền sử dụng đất hoặc khu tái định cư gặp vướng mắc mới, SZL sẽ không thể mở bán hàng tồn kho 116 tỷ đồng. Tài sản này sẽ trở thành “vốn chết” trên bảng cân đối kế toán.

Rủi ro ngành: FDI sụt giảm và Cạnh tranh gay gắt

Dịch chuyển dòng vốn: Nếu tình hình kinh tế toàn cầu bất ổn hoặc chính sách thuế tối thiểu toàn cầu làm giảm sức hút của Việt Nam, nhu cầu thuê đất và nhà xưởng sẽ sụt giảm mạnh.

Cung vượt cầu: Nhiều “ông lớn” như IDC, SIP hay các KCN miền Bắc cũng đang mở rộng quỹ đất với giá cạnh tranh. Nếu SZL không thể lấp đầy CCN Long Phước đúng hạn, áp lực giảm giá thuê để cạnh tranh sẽ ăn mòn biên lợi nhuận.

Rủi ro Tài chính và Cổ phiếu: “Bẫy” thanh khoản

Cổ tức bị cắt giảm: Nếu lợi nhuận sụt giảm do các dự án đình trệ, SZL có thể phải cắt giảm tỷ lệ cổ tức tiền mặt để giữ vốn duy trì hoạt động. Điều này sẽ làm mất đi điểm tựa lớn nhất của các nhà đầu tư giá trị, dẫn đến làn sóng bán tháo.

Kẹt thanh khoản: SZL vốn có khối lượng giao dịch rất thấp. Trong kịch bản thị trường chung hoảng loạn hoặc SZL có tin xấu, nhà đầu tư sẽ rất khó thoát hàng ở mức giá mong muốn (rủi ro “trắng bên mua”) mặc dù khi công ty gặp vấn đề, cổ phiếu dẫu được yêu thích đến đâu, khối lượng giao dịch các phiên trước đó cao đến đâu, vẫn trắng bên mua khi có biến có là chuyện bình thường.

Tổng kết kịch bản tệ nhất (Mô phỏng 2026)

Kết quả kinh doanh: Doanh thu đi ngang hoặc giảm nhẹ, lợi nhuận sau thuế lùi về mức dưới 100 tỷ đồng do chi phí quản lý và lãi vay tăng cao.

Giá cổ phiếu: Có thể rơi về vùng đáy cũ quanh 35.000 – 38.000 VND (mất khoảng 25-30% giá trị so với hiện tại).

Tình trạng: Cổ phiếu bị thị trường lãng quên, thanh khoản mất hút, nhà đầu tư bị “chôn vốn” dài hạn.

Lời khuyên của chúng tôi : Dù kịch bản này có xác suất thấp nhờ nền tảng tài chính hiện tại của SZL rất sạch (ít nợ vay ngân hàng), nhưng nhà đầu tư vẫn nên tuân thủ kỷ luật không dùng Margin và chia nhỏ vốn giải ngân để có thể linh hoạt ứng phó nếu các dấu hiệu xấu xuất hiện.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm nhadautuviet.vn (Disclaimer)

Mọi thông tin, phân tích và số liệu dự phóng về Công ty Cổ phần Sonadezi Long Thành (SZL) mà chúng tôi cung cấp trên đây chỉ mang tính chất tham khảo dựa trên các dữ liệu có sẵn từ báo cáo tài chính và thông tin thị trường tính đến thời điểm hiện tại. Các kịch bản về doanh thu, lợi nhuận và giá cổ phiếu được xây dựng dựa trên các giả định cá nhân và mô hình toán học, không phải là lời đề nghị mua/bán hay cam kết về lợi nhuận trong tương lai.

Đầu tư chứng khoán luôn tiềm ẩn những rủi ro không lường trước được từ thị trường, chính sách pháp lý và biến động kinh tế vĩ mô. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, tự thực hiện các đánh giá chuyên sâu hoặc tham vấn ý kiến từ các chuyên gia tư vấn tài chính chuyên nghiệp trước khi đưa ra bất kỳ quyết định đầu tư nào. chúng tôi sẽ không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ tổn thất trực tiếp hoặc gián tiếp nào phát sinh từ việc sử dụng các thông tin phân tích này.