Khoản lỗ Novaland: “Bí mật” vốn hóa và ẩn số Lakeview
CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – HoSE: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý III/2025, nối dài chuỗi quý thua lỗ. Khoản lỗ Novaland lũy kế 9 tháng đã chạm mốc 1.820 tỷ đồng. Tuy nhiên, đằng sau con số này là những bút toán tài chính quan trọng và một ẩn số mang tên Lakeview City có thể thay đổi toàn bộ cục diện.
Phân tích báo cáo tài chính NVL Quý 3/2025
Bức tranh tài chính của Novaland trong 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy nhiều thách thức lớn, dù khoản lỗ đã được cải thiện so với cùng kỳ.
Kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm
Lũy kế 9 tháng, NVL ghi nhận doanh thu thuần đạt 5.398 tỷ đồng. Chi phí tài chính vẫn là gánh nặng lớn nhất với 3.217 tỷ đồng, chủ yếu đến từ chi phí lãi của các hợp đồng hợp tác đầu tư và khoản lỗ chênh lệch tỷ giá do các khoản vay ngoại tệ.
Sau khi trừ đi các chi phí, doanh nghiệp báo lỗ sau thuế 1.820 tỷ đồng. Con số này đã giảm đáng kể so với mức lỗ 4.377 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2024. Riêng trong quý III/2025, công ty lỗ 1.153 tỷ đồng, đánh dấu quý thứ ba thua lỗ liên tiếp.
Dòng tiền và nợ vay Novaland gia tăng
Tính đến ngày 30/09/2025, tổng nợ phải trả của Novaland ở mức 188.761 tỷ đồng, trong đó nợ vay tài chính là 64.284 tỷ đồng, tăng hơn 2.700 tỷ so với đầu năm. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm hơn 9.000 tỷ đồng, buộc doanh nghiệp phải tăng cường vay nợ và thu hồi các khoản đầu tư để bù đắp.
Vốn hóa lãi vay – “Thủ thuật” giúp giảm lỗ của NVL
Một điểm sáng bất ngờ trong báo cáo kết quả kinh doanh NVL là chi phí lãi vay chỉ vỏn vẹn 105 tỷ đồng sau 9 tháng, một con số rất thấp so với quy mô nợ vay. “Bí mật” nằm ở nghiệp vụ vốn hóa lãi vay.
Thay vì ghi nhận toàn bộ lãi vay vào chi phí trong kỳ, phần lớn đã được cộng trực tiếp vào giá trị của các dự án đang phát triển, tức là vốn hóa vào khoản mục hàng tồn kho. Báo cáo bán niên 2025 cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, Novaland đã vốn hóa tới 3.099 tỷ đồng chi phí lãi vay.
Thủ thuật này giúp khoản lỗ Novaland trên báo cáo thu nhập giảm đi đáng kể, nhưng lại làm tăng giá trị hàng tồn kho. Tính đến cuối quý III/2025, hàng tồn kho của NVL đã lên tới 152.285 tỷ đồng, chiếm khoảng 64% tổng tài sản.
Dự án Lakeview City – “Canh bạc” nghìn tỷ quyết định tương lai
Hy vọng lớn nhất để cải thiện kết quả kinh doanh của Novaland hiện đang đổ dồn vào dự án Lakeview City. Doanh nghiệp đang chờ đợi phán quyết cuối cùng về nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án này, có thể giúp hoàn nhập một khoản dự phòng khổng lồ.
Cụ thể, Novaland đang có tranh chấp về cách tính tiền sử dụng đất cho dự án, với tổng nghĩa vụ bị Cục Thuế TP.HCM xác định lên tới 6.707 tỷ đồng (bao gồm cả tiền phạt chậm nộp). Novaland cho rằng thời điểm tính giá đất phải là năm 2008, trong khi cơ quan chức năng lại áp giá năm 2017.
Những văn bản pháp lý mới như Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị định 76/2025/NĐ-CP đã mở ra hướng giải quyết. UBND TP. HCM đã được giao nhiệm vụ xác định lại giá đất cho dự án. Nếu kết quả cuối cùng có lợi, Novaland có thể ghi nhận một khoản lợi nhuận đột biến, đảo ngược tình thế thua lỗ hiện tại.
Kết luận
Khoản lỗ Novaland 1.820 tỷ đồng chỉ là bề nổi của tảng băng chìm. Sức khỏe tài chính thực sự của doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào việc xử lý khối hàng tồn kho khổng lồ và kết quả của “canh bạc” pháp lý tại dự án Lakeview City. Các nhà đầu tư cần theo dõi sát sao những diễn biến này để có cái nhìn toàn diện về tương lai của cổ phiếu NVL.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1. Khoản lỗ Novaland trong 9 tháng đầu năm 2025 là bao nhiêu?
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2025, Novaland (NVL) ghi nhận khoản lỗ sau thuế là 1.820 tỷ đồng, tuy nhiên con số này đã cải thiện so với mức lỗ 4.377 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2024.
2. “Vốn hóa lãi vay” đã ảnh hưởng đến báo cáo tài chính của NVL như thế nào?
Việc vốn hóa lãi vay đã giúp Novaland chuyển một phần lớn chi phí lãi vay (3.099 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm) vào giá trị hàng tồn kho thay vì ghi nhận là chi phí trên báo cáo kết quả kinh doanh. Điều này làm cho khoản lỗ báo cáo giảm đi đáng kể nhưng đồng thời làm tăng giá trị tài sản tồn kho.
3. Vấn đề chính của Novaland tại dự án Lakeview City là gì?
Vấn đề chính là sự tranh chấp về thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Novaland đang chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và xác định lại tổng nghĩa vụ tài chính hơn 6.700 tỷ đồng tại dự án này, kết quả sẽ ảnh hưởng trực tiếp và trọng yếu đến lợi nhuận của công ty trong tương lai.
