Hàng tồn kho bất động sản Q3/2025: Cơ hội hay gánh nặng?
Hàng tồn kho bất động sản đang trở thành thước đo cho thấy hai số phận trái ngược của doanh nghiệp trong ngành. Đối với một số, đây là “của để dành” chiến lược chờ ngày thị trường khởi sắc. Với những đơn vị khác, nó lại là gánh nặng tài chính siết chặt dòng tiền. Báo cáo tài chính quý 3/2025 đã cho thấy rõ sự phân hóa này.
Bức tranh thị trường bất động sản 9 tháng năm 2025
Dù thị trường bất động sản 2025 đã có những tín hiệu phục hồi đáng mừng, bức tranh lợi nhuận chung vẫn còn nhiều mảng tối. Nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ cải thiện rõ rệt, đạt 68% vào giữa năm, cao gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.
Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế toàn ngành trong quý III/2025 lại giảm 23,2%. Đáng chú ý, Vinhomes sụt giảm 50,6%, còn Novaland thậm chí chuyển từ lãi 2.950 tỷ sang lỗ hơn 1.100 tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp nhỏ hơn như CRV, TCH, IDJ hay Vinpearl cũng ghi nhận mức giảm sâu từ 70-85%.
“Núi” hàng tồn kho bất động sản gọi tên những ông lớn nào?
Cùng với sự sụt giảm lợi nhuận, giá trị hàng tồn kho bất động sản của nhiều doanh nghiệp bất động sản trên sàn lại tiếp tục phình to, tạo ra những con số kỷ lục.
Tồn kho Novaland (NVL) đạt mức kỷ lục mới
Novaland hiện dẫn đầu toàn ngành với giá trị tồn kho lên đến 152.000 tỷ đồng vào cuối quý III, tăng 4% so với đầu năm. Con số này chiếm tới 63% tổng tài sản của công ty. Hơn 95% trong số đó (tương đương 145.000 tỷ đồng) là chi phí đã đầu tư vào các dự án đang triển khai lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm.
Tồn kho Vinhomes (VHM) tăng vọt hơn 130%
Đứng thứ hai là Vinhomes, với mức tồn kho Vinhomes đạt hơn 125.000 tỷ đồng, tăng đột biến 130% so với đầu năm. Phần lớn giá trị này tập trung tại siêu dự án Vinhomes Green Paradise ở Cần Giờ (TP.HCM). Điểm sáng là doanh số chưa ghi nhận của VHM đạt gần 224.000 tỷ đồng, cho thấy tiềm năng doanh thu khổng lồ trong tương lai.
Diễn biến tại các doanh nghiệp tầm trung
Ở nhóm sau, Kinh Bắc (KBC) cũng ghi nhận tồn kho tăng gần 80% lên 25.000 tỷ đồng, chủ yếu tại dự án KĐT Tràng Cát và KCN Lộc Giang. Khang Điền (KDH) tăng nhẹ lên 23.000 tỷ, trong khi Phát Đạt (PDR) và Đất Xanh (DXG) lần lượt ghi nhận mức 15.000 tỷ và 14.600 tỷ đồng. Ngược lại, Nam Long (NLG) và DIC Corp (DIG) lại thành công giảm nhẹ tồn kho nhờ tiến độ bàn giao sản phẩm tốt.
Gánh nặng chi phí lãi vay và bài toán vốn hóa
Lượng hàng tồn kho bất động sản khổng lồ có thể là một quỹ đất dự trữ chiến lược. Tuy nhiên, nó cũng tạo ra áp lực tài chính cực lớn, đặc biệt là gánh nặng chi phí lãi vay khi pháp lý dự án kéo dài.
Để giảm bớt áp lực tức thời lên báo cáo kết quả kinh doanh, nhiều doanh nghiệp chọn giải pháp vốn hóa chi phí lãi vay trực tiếp vào giá trị hàng tồn kho. Novaland và Khang Điền là hai ví dụ điển hình. Dù vậy, đây chỉ là một biện pháp kỹ thuật kế toán tạm thời, không làm thay đổi bản chất của gánh nặng nợ vay.
Kết luận
Tóm lại, số liệu hàng tồn kho bất động sản sau quý III/2025 cho thấy một bức tranh đầy thách thức nhưng cũng không ít cơ hội. Khả năng quản trị dòng tiền, đẩy nhanh tiến độ pháp lý và bán hàng sẽ là yếu tố quyết định doanh nghiệp nào có thể biến tồn kho thành lợi thế cạnh tranh khi thị trường thực sự hồi phục.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1. Doanh nghiệp bất động sản nào có hàng tồn kho lớn nhất quý 3/2025?
Theo báo cáo tài chính hợp nhất, Novaland (NVL) là doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn nhất, đạt hơn 152.000 tỷ đồng, chiếm 63% tổng tài sản của công ty.
2. Hàng tồn kho bất động sản cao là tốt hay xấu?
Đây là một yếu tố hai mặt. Tồn kho cao có thể là lợi thế khi thị trường phục hồi, doanh nghiệp có sẵn sản phẩm để bán. Tuy nhiên, nó cũng là gánh nặng vì chôn vốn, làm tăng chi phí lãi vay và gây áp lực lên dòng tiền, đặc biệt khi thị trường trầm lắng.
3. Vốn hóa chi phí lãi vay vào hàng tồn kho là gì?
Đây là một nghiệp vụ kế toán cho phép doanh nghiệp cộng chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xây dựng vào giá trị của tài sản (hàng tồn kho). Việc này giúp giảm chi phí tài chính trên báo cáo lợi nhuận trong ngắn hạn, nhưng làm tăng giá vốn của tài sản và bản chất gánh nặng nợ vay không thay đổi.
