Báo cáo Phân tích Kết quả Hoạt động Kinh doanh Quý 3/2025 – Công ty Cổ phần Đầu tư – Kinh doanh Nhà ITC

1. Giới thiệu Tổng quan ITC

Báo cáo này được https://nhadautuviet.vn thực hiện nhằm mục đích phân tích một cách khách quan và toàn diện tình hình tài chính cùng kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư – Kinh doanh Nhà (sau đây gọi là “Công ty”) trong Quý 3 năm 2025. Trọng tâm của báo cáo là đánh giá các xu hướng tăng trưởng, hiệu quả hoạt động và những thay đổi trong chiến lược tài chính của Công ty so với cùng kỳ năm trước.

Toàn bộ số liệu, phân tích và nhận định trong báo cáo này được tổng hợp và dựa trên “Báo cáo tài chính Công ty mẹ Quý 3.2025”, cho kỳ kế toán kết thúc vào ngày 30/09/2025. Báo cáo sẽ đi sâu vào việc đánh giá hiệu quả kinh doanh thông qua báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, phân tích sức khỏe tài chính qua bảng cân đối kế toán và xem xét khả năng tạo tiền qua báo cáo lưu chuyển tiền tệ, từ đó mang lại một cái nhìn đa chiều về hoạt động của Công ty.

2. Phân tích Hiệu quả Hoạt động Kinh doanh

Việc phân tích Báo cáo Kết quả hoạt động kinh doanh là nền tảng để đánh giá hiệu suất sinh lời và hiệu quả vận hành của Công ty. Bằng cách so sánh trực tiếp các chỉ tiêu tài chính của Quý 3/2025 với cùng kỳ năm trước (Quý 3/2024), chúng ta có thể nhận diện rõ ràng các xu hướng tăng trưởng, những thách thức về chi phí và hiệu quả lợi nhuận cuối cùng của doanh nghiệp.

2.1. Đánh giá Tăng trưởng Doanh thu

Trong Quý 3/2025, Công ty ghi nhận sự tăng trưởng doanh thu đáng kể so với cùng kỳ năm 2024.

Doanh thu thuần đã tăng hơn 51%, đạt trên 95 tỷ đồng. Phân tích chi tiết cơ cấu doanh thu theo thuyết minh báo cáo tài chính (trang 24) cho thấy một bức tranh đa dạng:

• Doanh thu cho thuê bất động sản: Là nguồn thu lớn nhất, chiếm 43% tổng doanh thu với 41,1 tỷ VND, thể hiện vai trò nền tảng trong hoạt động kinh doanh của Công ty.
• Doanh thu bán bất động sản: Tăng trưởng đột phá từ 2,2 tỷ VND lên 20,2 tỷ VND, là động lực tăng trưởng chính trong kỳ.
• Doanh thu xây lắp: Tăng trưởng ổn định từ 15,2 tỷ VND lên 19,2 tỷ VND.

Như vậy, dù doanh thu cho thuê vẫn là trụ cột, sự tăng trưởng mạnh mẽ trong quý chủ yếu đến từ hoạt động bán bất động sản.

2.2. Phân tích Lợi nhuận gộp và Biên lợi nhuận

Sự tăng trưởng của doanh thu cũng kéo theo sự gia tăng tương ứng về lợi nhuận gộp.

Lợi nhuận gộp tăng 50,9% về giá trị tuyệt đối, tương xứng với đà tăng của doanh thu. Một điểm đáng chú ý là biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức rất ổn định, đạt 43,6% trong Quý 3/2025, gần như không đổi so với mức 43,8% của cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy dù cơ cấu doanh thu có sự thay đổi, Công ty vẫn kiểm soát tốt giá vốn và duy trì được hiệu quả sinh lời trên mỗi đồng doanh thu.

2.3. Phân tích Cơ cấu Chi phí Hoạt động

Mặc dù lợi nhuận gộp tăng trưởng tốt, cơ cấu chi phí hoạt động lại cho thấy những áp lực đáng kể đang đè nặng lên hiệu quả kinh doanh của Công ty.

Phân tích chi tiết cho thấy các điểm sau:

• Chi phí tài chính: Con số chi phí tài chính ròng (22,3 tỷ VND) đã che giấu một gánh nặng lớn. Chi phí lãi vay thực tế đã tăng gần gấp đôi, từ 15,8 tỷ lên 29,4 tỷ VND. Tuy nhiên, chi phí tài chính ròng được ghi nhận thấp hơn nhờ một khoản hoàn nhập dự phòng giảm giá đầu tư trị giá hơn 7 tỷ VND. Điều này cho thấy chi phí lãi vay đang là một áp lực ngày càng lớn.
• Chi phí bán hàng: Tăng đột biến từ 48 triệu lên hơn 2,2 tỷ VND, phản ánh nỗ lực đẩy mạnh bán hàng trong kỳ, tương ứng với sự tăng trưởng của doanh thu bán bất động sản.
• Chi phí quản lý doanh nghiệp: Tăng hơn 73%, cho thấy sự mở rộng về quy mô hoạt động chung của Công ty.

2.4. Đánh giá Hiệu quả Lợi nhuận cuối cùng

Sự gia tăng của các chi phí đã tạo ra một nghịch lý: doanh thu tăng trưởng nhưng lợi nhuận cuối cùng lại sụt giảm so với cùng kỳ.

Lợi nhuận sau thuế đã giảm 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Thuyết minh báo cáo tài chính (trang 27) đã chỉ rõ nguyên nhân cốt lõi: “Tuy nhiên do lãi vay Q3.2025 tăng so với Q3.2024: 13,62 tỷ đồng nên lợi nhuận sau thuế Q3.2025 giảm 689 triệu đồng so với Q3.2024”. Áp lực từ chi phí lãi vay và chi phí hoạt động gia tăng đã bào mòn hoàn toàn thành quả từ tăng trưởng doanh thu.

Kết quả kinh doanh cho thấy một bức tranh tăng trưởng về quy mô nhưng suy giảm về hiệu quả. Để hiểu rõ hơn về nền tảng tài chính đằng sau những con số này, chúng ta sẽ tiếp tục phân tích Bảng cân đối kế toán của Công ty.

3. Phân tích Tình hình Tài chính

Bảng cân đối kế toán cung cấp một cái nhìn tổng thể về sức khỏe tài chính của Công ty tại thời điểm 30/09/2025. Thông qua việc phân tích cơ cấu tài sản và nguồn vốn, chúng ta có thể hiểu rõ hơn về chiến lược đầu tư, mức độ tự chủ tài chính và các rủi ro tiềm ẩn của doanh nghiệp.

3.1. Phân tích Cơ cấu Tài sản

Tổng tài sản của Công ty đã tăng đáng kể từ đầu năm, cho thấy một chiến lược mở rộng quy mô rõ nét.

Tổng tài sản đã tăng 14,6% (tương đương 528 tỷ đồng) sau 9 tháng, chủ yếu do sự gia tăng của Tài sản dài hạn (tăng hơn 629 tỷ đồng). Điều này cho thấy Công ty đang tập trung nguồn lực vào các khoản đầu tư có tính chiến lược, dài hạn, thể hiện qua các khoản mục tăng mạnh như:

• Bất động sản đầu tư: Tăng từ 1.428 tỷ VND lên 1.619 tỷ VND.
• Đầu tư tài chính dài hạn: Tăng mạnh từ 352 tỷ VND lên hơn 1.021 tỷ VND.

3.2. Phân tích Cơ cấu Nguồn vốn

Để tài trợ cho chiến lược mở rộng tài sản, Công ty đã gia tăng đáng kể việc sử dụng nguồn vốn nợ.

Tổng nợ phải trả tăng mạnh, trong đó Nợ dài hạn tăng hơn 3,3 lần. Trong khi đó, Vốn chủ sở hữu gần như không đổi. Điều này cho thấy chiến lược mở rộng đầu tư được tài trợ chủ yếu bằng nợ vay, làm tăng đáng kể đòn bẩy tài chính. Cụ thể, hệ số Nợ trên Vốn chủ sở hữu (D/E) đã tăng từ 0.74x vào đầu năm lên 0.99x vào cuối kỳ. Đây chính là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến gánh nặng chi phí lãi vay tăng cao và bào mòn lợi nhuận như đã phân tích ở phần trên.

Việc gia tăng đầu tư và nợ vay đã tác động trực tiếp đến các dòng tiền của doanh nghiệp, một khía cạnh quan trọng sẽ được làm rõ trong phần tiếp theo.

4. Phân tích Dòng tiền ITC

Báo cáo Lưu chuyển tiền tệ phản ánh khả năng tạo tiền và thanh khoản thực tế của doanh nghiệp, là một chỉ báo quan trọng về sức khỏe tài chính. Báo cáo cho thấy một bức tranh rõ nét về cách Công ty tạo ra và sử dụng tiền mặt từ ba hoạt động chính.

Dưới đây là tóm tắt các dòng tiền chính (lũy kế 9 tháng đầu năm):

Đánh giá từng dòng tiền:

• Hoạt động kinh doanh: Đây là điểm sáng lớn nhất, với dòng tiền chuyển biến tích cực từ âm 46 tỷ VND năm trước sang dương 266 tỷ VND năm nay. Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi đang tạo ra tiền mặt thực tế hiệu quả.
• Hoạt động đầu tư: Dòng tiền âm rất lớn (-569 tỷ VND) phản ánh chính xác chiến lược đầu tư mạnh mẽ vào tài sản dài hạn đã được phân tích trên Bảng cân đối kế toán.
• Hoạt động tài chính: Dòng tiền vào ròng lớn (+314 tỷ VND) khẳng định Công ty đã huy động một lượng vốn vay đáng kể để tài trợ cho các hoạt động đầu tư mở rộng.

Tổng hợp lại, bức tranh dòng tiền cho thấy Công ty đang trong giai đoạn đầu tư mở rộng quyết liệt, sử dụng dòng tiền tích cực từ hoạt động kinh doanh và huy động nợ để tài trợ cho các khoản đầu tư quy mô lớn.

5. Tổng kết và Nhận định https://nhadautuviet.vn

Quý 3 năm 2025 là một giai đoạn có nhiều biến động đáng chú ý, phản ánh một bước chuyển chiến lược quan trọng của Công ty. Các phân tích trên cho thấy một bức tranh tài chính đa chiều với những điểm sáng và thách thức rõ ràng.

Dưới đây là những nhận định cốt lõi:

• Tăng trưởng Doanh thu đáng kể: Công ty đạt được mức tăng trưởng doanh thu tốt trên một nền tảng vững chắc từ doanh thu cho thuê, với động lực chính đến từ mảng kinh doanh bất động sản.
• Lợi nhuận bị bào mòn bởi Chi phí: Lợi nhuận sau thuế sụt giảm do áp lực nặng nề từ chi phí lãi vay tăng gần gấp đôi. Gánh nặng này là hệ quả trực tiếp của chiến lược mở rộng quy mô bằng vốn vay.
• Chiến lược Đầu tư Mở rộng: Công ty thể hiện rõ chiến lược tập trung vào đầu tư dài hạn, được tài trợ chủ yếu bằng nợ vay, đẩy hệ số đòn bẩy tài chính (D/E) lên gần mức 1.00x.
• Sức khỏe Dòng tiền từ Kinh doanh được cải thiện: Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh chuyển biến tích cực là một tín hiệu rất tốt, cho thấy hiệu quả vận hành cốt lõi và khả năng thu tiền đã được cải thiện.

Nhìn chung, Quý 3/2025 phản ánh một công ty đang trong giai đoạn “đánh đổi” lợi nhuận ngắn hạn để đầu tư cho tăng trưởng dài hạn. Công ty đang chấp nhận rủi ro tài chính lớn hơn để mở rộng quy mô tài sản. Thách thức lớn nhất trong các kỳ tiếp theo là phải quản lý hiệu quả chi phí tài chính. Sự thành công của chiến lược này phụ thuộc vào việc các khoản đầu tư vào bất động sản và tài chính dài hạn có tạo ra dòng lợi nhuận đủ lớn và kịp thời để trả nợ và mang lại giá trị cho cổ đông hay không.

CHÍNH SÁCH MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM (DISCLAIMER)

1. Tính chất thông tin: Toàn bộ nội dung, bài viết và các phân tích kỹ thuật/cơ bản trên website nhadautuviet.vn là quan điểm chủ quan của đội ngũ tác giả, được tổng hợp dựa trên các dữ liệu tài chính vĩ mô và doanh nghiệp đã được công bố chính thức. Chúng tôi không đảm bảo tính chính xác tuyệt đối, đầy đủ hoặc kịp thời của các thông tin này tại mọi thời điểm.

2. Không phải lời khuyên tài chính: Các thông tin cung cấp tại đây không cấu thành lời mời chào, khuyến nghị mua, bán hoặc nắm giữ bất kỳ mã chứng khoán hay tài sản đầu tư nào.

3. Giới hạn trách nhiệm: Việc sử dụng thông tin tại nhadautuviet.vn đồng nghĩa với việc bạn chấp nhận tự chịu trách nhiệm 100% cho các quyết định đầu tư của mình. Chúng tôi hoàn toàn không chịu trách nhiệm pháp lý đối với bất kỳ rủi ro, thua lỗ trực tiếp hay gián tiếp nào mà nhà đầu tư gặp phải khi tham khảo các nội dung trên trang web.