Phân Tích Cổ Phiếu Bất Động Sản Tiềm Năng Cho Chu Kỳ Mới
Thị trường đang chứng kiến sự hình thành một chu kỳ mới, và các cổ phiếu bất động sản tiềm năng đang thu hút sự chú ý đặc biệt. Tuy nhiên, theo đánh giá từ Chứng khoán BSC, cơ hội sẽ không dành cho tất cả, mà chỉ tập trung vào những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, pháp lý dự án minh bạch và sở hữu quỹ đất sạch. Lượng hàng tồn kho khổng lồ đang là một yếu tố quan trọng định hình bức tranh này.
Hàng tồn kho “khủng” – Cơ hội hay thách thức?
Tính đến cuối quý III/2025, tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tiến sát ngưỡng 500.000 tỷ đồng. Dẫn đầu là Novaland với hơn 152.000 tỷ đồng và Vinhomes với gần 126.000 tỷ đồng, chủ yếu do ghi nhận dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ.
Hàng tồn kho bất động sản được ví như con dao hai lưỡi. Khi thị trường khởi sắc, đây là dư địa để bứt phá doanh thu. Ngược lại, trong bối cảnh trầm lắng, nó có thể tạo ra rủi ro thanh khoản, bào mòn lợi nhuận vì chi phí lãi vay.
Hiện tại, tỷ lệ tồn kho trên tổng tài sản vẫn ở mức báo động tại nhiều ông lớn. Cụ thể, Khang Điền (KDH) chiếm gần 70%, Novaland (NVL) 64%, Nam Long (NLG) 63% và Phát Đạt (PDR) là 62%.
Đánh giá cổ phiếu bất động sản qua kết quả kinh doanh 9 tháng 2025
Kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy sự phân hóa rõ rệt, phản ánh sức khỏe tài chính và khả năng triển khai dự án của từng doanh nghiệp.
Khang Điền (KDH) và Nam Long (NLG): Điểm sáng tăng trưởng
Khang Điền ghi nhận kết quả ấn tượng với doanh thu 2.857 tỷ đồng (+132%) và lợi nhuận 841 tỷ đồng (+100%), tự tin hoàn thành kế hoạch năm. Triển vọng năm 2026 của KDH rất khả quan với kỳ vọng lợi nhuận tăng gấp đôi nhờ dự án Gladia 11,8ha.
Tương tự, Nam Long cũng bứt phá mạnh mẽ với doanh thu 3.941 tỷ đồng (+376%) và lợi nhuận 354 tỷ đồng (gấp gần 24 lần). Doanh số bán hàng đạt hơn 5.000 tỷ đồng, cho thấy sức hấp thụ tốt từ các dự án trọng điểm.
Phát Đạt (PDR): Tín hiệu phục hồi
Phát Đạt đạt doanh thu 964 tỷ đồng (+450%) và lãi 201 tỷ đồng (+31%). Dù kết quả này mới đạt 28% kế hoạch năm, việc chuyển nhượng thành công các dự án đã giúp cải thiện đáng kể lợi nhuận. Tuy nhiên, áp lực từ lượng tồn kho hơn 15.000 tỷ đồng vẫn còn hiện hữu.
Novaland (NVL): Nỗ lực vượt khó
Novaland ghi nhận doanh thu 5.398 tỷ đồng nhưng vẫn lỗ sau thuế 1.820 tỷ đồng do gánh nặng chi phí tài chính. Dòng tiền kinh doanh âm hơn 9.000 tỷ đồng cho thấy áp lực thanh khoản rất lớn. Dù vậy, công ty đã hoàn tất giai đoạn 1 tái cấu trúc và bàn giao gần 6.000 sản phẩm, cho thấy những nỗ lực tích cực trong việc vượt qua giai đoạn khó khăn.
Triển vọng chu kỳ mới và khuyến nghị cổ phiếu 2026
Theo Chứng khoán BSC, ngành bất động sản đang giao dịch ở mức P/B 1,79x, tương đương giai đoạn 2016-2020, và chu kỳ mới của thị trường bất động sản hứa hẹn mặt bằng định giá cao hơn. Dòng vốn dài hạn và tín dụng ổn định sẽ là động lực chính.
BSC dự báo doanh số mở bán sẽ phục hồi mạnh mẽ, đạt 273.522 tỷ đồng năm 2025 (+142%) và 382.554 tỷ đồng năm 2026 (+40%). Công ty chứng khoán này duy trì đánh giá tích cực cho các mã có câu chuyện riêng:
- Khơi thông dòng tiền: DXG, PDR, NVL, DIG
- Tăng trưởng lợi nhuận: DXG, PDR, VHM, TCH
- Quỹ đất tiềm năng: KDH, VHM, NVL, NLG
Nhìn chung, các khuyến nghị cổ phiếu 2026 đều tập trung vào các doanh nghiệp đã chứng tỏ được năng lực quản trị, có pháp lý dự án rõ ràng và khả năng huy động vốn tốt.
Kết luận
Chu kỳ bất động sản mới đã bắt đầu nhưng mang tính chọn lọc cao. Lượng hàng tồn kho lớn chỉ thực sự là lợi thế cho các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt và dự án sẵn sàng bàn giao. Các cổ phiếu bất động sản tiềm năng trong năm 2026 sẽ thuộc về những công ty có thể giải quyết được bài toán pháp lý, dòng tiền và nắm giữ quỹ đất sạch, sẵn sàng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1. Doanh nghiệp bất động sản nào có lượng tồn kho cao nhất tính đến Quý III/2025?
Theo số liệu tổng hợp, Novaland (NVL) là doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn nhất với hơn 152.000 tỷ đồng, theo sau là Vinhomes (VHM) với gần 126.000 tỷ đồng.
2. Theo CTCK BSC, cổ phiếu bất động sản tiềm năng nào đáng chú ý cho năm 2026?
Chứng khoán BSC duy trì đánh giá tích cực với nhiều mã cổ phiếu, nổi bật là nhóm có quỹ đất tiềm năng như Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG), Vinhomes (VHM) và nhóm có tín hiệu phục hồi mạnh mẽ như Phát Đạt (PDR), Đất Xanh (DXG).
3. Yếu tố nào quyết định sự thành công của doanh nghiệp BĐS trong chu kỳ mới?
Trong chu kỳ mới mang tính chọn lọc, ba yếu tố cốt lõi quyết định sự thành công bao gồm: nền tảng tài chính vững mạnh, pháp lý dự án minh bạch và sở hữu quỹ đất sạch, sẵn sàng để triển khai.
